Con la sentenza n. 895/2025, il Tribunale di Taranto si è pronunciato su un tema da tempo discusso nella prassi delle locazioni, ossia se il locatore possa compensare i canoni non versati dal conduttore con il deposito cauzionale consegnato da quest’ultimo alla firma del contratto.

La vicenda in esame nasce da un ricorso per decreto ingiuntivo, ove il locatore aveva richiesto la condanna del conduttore al pagamento di tre mensilità di canone rimaste insolute. Il conduttore si era tuttavia opposto a tale decreto ingiuntivo, eccependo che il credito vantato dal locatore fosse in realtà già estinto attraverso la compensazione tra i canoni non versati e la cauzione consegnata al momento della firma del contratto di locazione.

Nella sentenza in esame, il Tribunale di Taranto ha accolto questa prima tesi del conduttore, osservando come il deposito cauzionale, in linea di principio, debba essere restituito al conduttore al termine del rapporto. Tuttavia, se sussistono delle morosità non sanate dal conduttore, quali appunto dei canoni non pagati, nulla osta a che il deposito cauzionale sia imputato a compensazione di tali obbligazioni. La decisione richiama, tra l’altro, Cass. civ., Sez. III, 5 luglio 2019, n. 18069 e Cass. civ., VI, 5 gennaio 2023, n. 194, che confermano l’obbligo di restituzione della cauzione una volta cessata la locazione, salvo richiesta giudiziale di attribuzione per danni o morosità.

Sul punto, è opportuno sottolineare che, nella prassi delle locazioni ad uso commerciale, e quindi ad uso non abitativo, nei contratti di locazione è talvolta prevista la rinuncia preventiva del conduttore a eccepire la compensazione di eventuali morosità con il deposito cauzionale. Tali clausole, oggetto di dibattito in quanto apparse come gravose per il conduttore, sono risultate tuttavia valide secondo la giurisprudenza di legittimità. Invero, con l’ordinanza n. 20975 del 1° ottobre 2020, la Corte di Cassazione ha osservato come la preventiva rinuncia del conduttore a eccepire eventuali compensazioni con il deposito cauzionale rientri nell’autonomia negoziale delle parti, onde, in caso di espressa previsione pattizia, il conduttore non potrà opporre alcuna compensazione tra cauzione e canoni.

Un secondo profilo trattato dalla sentenza n. 895/2025 riguarda la domanda del conduttore volta a ottenere un indennizzo per migliorie apportate all’immobile (nello specifico, l’installazione di un cancello automatico). Sul punto, il Tribunale ha rigettato detta richiesta, sottolineando che il diritto del conduttore a ricevere l’indennità ex art. 1592 c.c. presuppone necessariamente che tali opere avessero incontrato il consenso espresso del locatore. Invero, secondo il Tribunale di Taranto, né la tolleranza né la mancata opposizione alle migliorie possono sostituirne il consenso chiaro e inequivoco del locatore, come richiesto dalla normativa.

Per concludere, la sentenza segna un punto fermo: il deposito cauzionale è una garanzia che, in linea di principio, può legittimamente essere utilizzata dal locatore in compensazione con i canoni non versati dal conduttore. Una soluzione equilibrata che tutela tanto il locatore – in caso di danni o morosità documentata – quanto il conduttore, che ha diritto a vedere riconosciuta la funzione reale e non solo simbolica della cauzione versata.

Avv. Paolo Garrone