Il Tribunale di Imperia, con Decreto n. 1721/2025, ha stabilito il seguente principio: “Non è ammissibile la revoca giudiziale dell’amministratore di condominio che rimanga in carica in regime di prorogatio”.

Quando scade il mandato di un amministratore e l’assemblea non delibera subito sul rinnovo o sulla nomina di un successore, inizia la fase della c.d. prorogatio, durante la quale l’amministratore di condominio:

a) può gestire solo attività ordinarie;

b) può compiere atti urgenti e necessari ad evitare danni al condominio o a tutelare la sicurezza dei condomini;

c) non può avviare lavori straordinari o assumere nuove decisioni rilevanti.

Secondo il provvedimento in commento, non è possibile ricorrere al Tribunale per ottenere la revoca dell’amministratore che, scaduto il mandato, sia ancora formalmente in carica in regime di prorogatio, in quanto la revoca giudiziale (disciplinata dall’art. 1129 commi 11, 12 e 13 c.c.) non è lo strumento adeguato in questa fase, poiché è concepita per affrontare situazioni gravi, come, ad esempio, omissioni nella rendicontazione, irregolarità nella gestione, silenzi su citazioni giudiziarie rilevanti (art. 1131 c.c.), omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale nei termini di legge, mancata esecuzione di deliberazioni assembleari.

In tal senso, come stabilito dal Tribunale di Imperia “il procedimento di volontaria giurisdizione volto alla revoca giudiziale dell’amministratore riveste un carattere eccezionale ed urgente ed è finalizzato a garantire una corretta gestione condominiale, ossia a ottenere, in caso di accertate inadempienze, la risoluzione anticipata del rapporto di mandato “in itinere”: pertanto, se l’amministratore non è più in carica, ed esercita i suoi poteri in regime di “prorogatio”, non si ravvisa alcuna urgenza e, soprattutto, non vi è alcun incarico da revocare”.

In altri termini, secondo il provvedimento de quo, non ha senso applicare un rimedio tanto incisivo a un amministratore già prossimo alla sostituzione naturale, il cui incarico è limitato e in fase di conclusione.

Alla luce dell’esaminata pronuncia, sorge dunque l’interrogativo su quali siano le azioni esperibili dal condomino che ritenga inadeguato l’amministratore in prorogatio.
Il singolo condomino ha una duplice possibilità: sollecitare l’assemblea affinché nomini un nuovo amministratore oppure procedere con ricorso al Tribunale per ottenere la nomina di un amministratore, ai sensi dell’art. 1129 c.c., previa dimostrazione che l’assemblea non abbia provveduto in tal senso.

Il Tribunale di Imperia sottolinea che la gestione condominiale è responsabilità dell’assemblea e invita i condomini ad attivarsi senza ritardi per garantire continuità ed efficienza: la prorogatio non è un vuoto di potere, ma una fase transitoria che richiede equilibrio.

Avv. Roberta Allora  

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