Lo studio assiste privati e singole imprese in tutte le fasi del rapporto di locazione e di comodato, dalla nascita del rapporto fino alla sua conclusione, individuando gli strumenti più efficaci per tutelare i diritti del cliente, anche di carattere risarcitorio, nelle diverse situazioni critiche che possono verificarsi.

I professionisti dello studio, con consolidata esperienza in proprietà immobiliare, offrono il loro supporto nella predisposizione e nell’analisi e revisione di contratti di locazione ad uso abitativo, di contratti di locazione ad uso commerciale e dei contratti di comodato di beni immobili, anche al fine di prevenire possibili criticità tra proprietari e conduttori. Inoltre, lo studio offre la propria esperienza per garantire i diritti del proprio assistito nelle fasi di rilascio dell’immobile, anche nelle forme dell’esecuzione forzata, e del recupero del credito.

La felicità umana non è tanto il prodotto dei grandi colpi di fortuna che capitano di rado, quanto dei piccoli guadagni quotidiani.

Redazione contratti di locazione e di comodato

La locazione è quel contratto con cui una parte, detta locatore, si obbliga a consegnare all’altra parte, ossia al conduttore o locatario, una cosa immobile (o anche mobile) per un dato tempo verso un determinato corrispettivo (ossia il canone). Nella prassi, la locazione riguarda beni immobili, e si distingue in locazione ad uso abitativo – a sua volta distinguibile in diversi sottotipi a seconda della volontà delle parti, come le locazioni transitorie, le locazioni con adesione al beneficio fiscale della “cedolare secca”, le locazioni a canone libero o concordato – e le locazioni commerciali, riguardanti beni immobili per attività commerciali, artigianali o industriali.

Il comodato, invece, è il contratto mediante il quale una parte, il comodante, consegna ad un’altra, ossia il comodatario, una cosa mobile o un bene immobile affinché questa se ne serva per un tempo o per un uso determinati nel contratto, con l’obbligo di restituirla al termine del rapporto. Peraltro, nel caso in cui il comodato non preveda una determinata durata, il comodatario dovrà restituire il bene non appena il comodante lo richieda.

A differenza della locazione, il contratto di comodato è di regola a titolo gratuito, e pertanto il comodante non riceve alcun corrispettivo dal comodatario per la consegna del bene oggetto di comodato.

Assistenza e difesa nelle procedure di sfratto per morosità

La legge italiana prevede un rito speciale, disciplinato dagli artt. 657 e segg. c.p.c., che consente al proprietario dell’immobile di intimare al conduttore lo sfratto per finita locazione o per morosità in tempi relativamente rapidi e attraverso un procedimento che si può articolare in una sola udienza.
In generale, il locatore può anzitutto intimare lo sfratto per cessata locazione, qualora il rapporto di locazione si sia concluso e non sia stato comunque rinnovato dalle parti. È il caso in cui il locatore (o il conduttore) abbia comunicato il recesso, ma il conduttore non abbia lasciato l’immobile libero da persone o cose alla scadenza prevista.

Inoltre, nelle ipotesi di locazioni ad uso abitativo, il proprietario può intimare lo sfratto per morosità qualora il conduttore abbia omesso di pagare, quanto meno, un canone di locazione, o nell’ipotesi in cui si sia astenuto dal versare delle spese accessorie che, complessivamente, ammontano ad un importo pari a due canoni di locazione. Diversamente, in tema di locazioni ad uso non abitativo, il contratto di locazione può essere risolto per morosità solo in caso di inadempimento di “non scarsa importanza” del conduttore, ex art. 1455 c.c., sicché occorrerà valutare, caso per caso, l’importanza dell’inadempimento dell’inquilino e se risulti di gravità tale da portare allo scioglimento del vincolo contrattuale.

Peraltro, il legislatore ha espressamente previsto che, in sede di ricorso per l’intimazione di sfratto per morosità, è possibile altresì richiedere al Giudice l’emissione del decreto ingiuntivo, al fine di garantire il recupero non solo dei canoni o delle spese che non sono state corrisposte dal conduttore, ma altresì delle spese della procedura e degli interessi.

Infine, pare utile segnalare che, nell’ipotesi di intimazione di sfratto per morosità per le locazioni ad uso abitativo, qualora l’inquilino moroso, durante l’udienza di convalida, proponga al Giudice delle comprovate condizioni di difficoltà, può chiedere il “termine di grazia”, ossia la concessione di un termine di 90 giorni per sanare la morosità maturata. Il termine di grazia non può essere invece concesso per le locazioni di immobili ad uso commerciale.

Assistenza e difesa nelle procedure di sfratto per finita locazione

Una volta esperita la procedura di intimazione di sfratto, occorrerà passare alla sua esecuzione. Il primo provvedimento che sarà notificato al conduttore è l’atto di precetto di rilascio (unitamente al provvedimento esecutivo di sfratto), contenente un’intimazione a liberare l’immobile entro il termine di dieci giorni.

Qualora ciò non avvenga, si potrà allora notificare il preavviso di rilascio, con il quale si avverte il conduttore di liberare l’immobile, comunicando la data e l’ora dell’accesso da parte dell’ufficiale giudiziario. Nella prassi, l’ufficiale giudiziario tenta complessivamente tre accessi all’immobile occupato.

Al terzo accesso, su istanza del locatore, l’ufficiale giudiziario chiede generalmente l’intervento di un fabbro per l’apertura forzata della porta, e della forza pubblica per costringere coattivamente il conduttore a liberare l’immobile.
Lo studio fornisce assistenza in tutte le fasi, sempre informando preventivamente il cliente delle attività da svolgere e dei costi da sostenere.